臺海網(wǎng)3月22日訊 （海峽導(dǎo)報記者 余健平 陳捷 見習(xí)記者 林毅彬）想要通過公證委托出售房屋規(guī)避限購政策進行“炒房”？接下來，這歪主意在廈門行不通了。
為共同遏制投機性“炒房”行為，促進我市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，3月21日，廈門市公證協(xié)會通知全市各公證機構(gòu)，從即日起不予辦理未取得房產(chǎn)證的房屋出售、抵押等委托事項的公證。
根據(jù)通知，下一步，全市各公證機構(gòu)對未取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)在辦理委托公證時，委托權(quán)限不得包括出售、抵押等內(nèi)容（按揭除外），但委托近親屬（含配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹）不在此限。
遏制投機性“炒房”行為
接下來，全市各公證機構(gòu)在受理涉及房產(chǎn)委托公證的過程中，在遵循便民、利民、惠民的理念基礎(chǔ)上，也會根據(jù)包括《中華人民共和國公證法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《公證程序規(guī)則》在內(nèi)的一系列法律法規(guī)規(guī)章，嚴格把控受理、審查、審批、出證等環(huán)節(jié)，特別是對有無房產(chǎn)證的委托人委托權(quán)限進行區(qū)別，對委托人與受托人之間有無信賴關(guān)系進行重點審查，對委托人和受托人所承擔(dān)的風(fēng)險進行充分提示，進一步規(guī)范房產(chǎn)委托公證業(yè)務(wù)的辦理。
據(jù)介紹，作為民法所規(guī)定的與法定代理相并列的代理方式，委托是一種較為常見的行為手段，委托人通過授權(quán)受托人代為辦理委托事項的方式，極大地解決了因為某些原因無法親自行為的問題。委托公證則是公證機構(gòu)根據(jù)自然人、法人或其他組織的申請，依法證明其授權(quán)他人以自己名義實施法律行為的意思表示的真實性、合法性的活動。
市公證協(xié)會相關(guān)負責(zé)人表示，目前，房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了個別人利用委托公證進行投機“炒房”的現(xiàn)象，已經(jīng)引起廈門市公證協(xié)會的高度重視。下一步，市公證協(xié)會將進一步加強涉房委托公證業(yè)務(wù)辦理的指導(dǎo)和監(jiān)督。
昨日下午，導(dǎo)報記者采訪了廈門市公證處一級公證員李錦明。李錦明特別提醒，委托代理中受托人所從事的行為視為委托人的行為，法律責(zé)任要由委托人來承擔(dān)。買方取得委托公證書，并不能保障交易的安全，在產(chǎn)權(quán)過戶登記前，委托人隨時可以撤銷委托書。委托本是主要基于人身信任關(guān)系等因素而由委托代理人代為行使一系列事項，但現(xiàn)被市場異化理解成一種權(quán)利證書，放大了它的作用，實質(zhì)上它仍僅是一種委托行為而已。公證機構(gòu)對前來辦理委托公證的當事人會明確告知其委托行為的法律后果等事宜。對未取得產(chǎn)權(quán)證的當事人，公證機構(gòu)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六款的規(guī)定，限制辦理涉及轉(zhuǎn)讓的委托公證，屬于行業(yè)的自我規(guī)范，不涉及當事人的權(quán)利義務(wù)。
對取得產(chǎn)權(quán)證之前的房產(chǎn)事項的委托，比如管理、出租、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證等，是依法可以辦理公證的，不受影響。
對炒房客發(fā)出一記強烈警告
“可以肯定的是，這次廈門市公證協(xié)會下發(fā)的通知，是對炒房客發(fā)出一記強烈的警告。”藍火置業(yè)副總經(jīng)理鐘國發(fā)表示，在廈門的樓市調(diào)控政策中，涉及公證領(lǐng)域，這還是史上第一次，很明確就是針對“炒房”現(xiàn)象，通知里的第一條指出，全市各公證處，將積極配合做好數(shù)據(jù)分析排查，這意味著，相關(guān)部門正在緊盯炒房客的一舉一動，炒房客如再興風(fēng)作浪，勢必將迎來更猛烈的打擊。
鐘國發(fā)表示，本次通知，對次新房交易還是有一定殺傷力的。據(jù)導(dǎo)報記者了解，按照正常情況，期房在交房后半年才能辦出產(chǎn)權(quán)證，沒有產(chǎn)權(quán)證不能委托交易這一條，就將炒次新房的一部分人限制住了。“但這項規(guī)定，是否能抑制當前廈門火熱的二手房交易，還有待一段時間觀察。”鐘國發(fā)說，畢竟，那些通過公證交易沒有產(chǎn)權(quán)證房子的數(shù)據(jù)算是“潛在水下”，不知道有多少，公布的二手房交易數(shù)據(jù)都是有產(chǎn)權(quán)的房子，也可以說，本次規(guī)定，對已有產(chǎn)權(quán)的二手房交易并沒什么影響，不過這也傳播了一個信號，政府要管控市場的投機行為，至于廈門會不會出更嚴厲的調(diào)控政策，還要看市場接下來的走向。
“年后廈門二手房交易持續(xù)走熱，有炒房客惡意攪亂市場，造成市民對樓市的恐慌心理，這個通知的出臺，投機者在次新房領(lǐng)域就沒有文章可做了。”房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會會長、高鵬房產(chǎn)總經(jīng)理傅強直言，通知的第二條，就是專門打擊那些想要一手更名的炒房客。
委托公證“炒房”存安全隱患
當前，社會上出現(xiàn)部分炒房人，通過辦理委托公證，取得了辦理房屋過戶手續(xù)的自主權(quán)，暫時不辦理過戶手續(xù)，規(guī)避限購政策，進行炒房。
意思就是，在買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，不辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶，而是到公證處辦理房屋全權(quán)委托公證，買方可憑此公證書將房屋過戶到自己名下或其他人名下，對房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
也就是說，在房屋全權(quán)委托公證模式下，炒房客們完全不用擔(dān)心被“限”，只需公證即可擁有房子。
但這種模式存在較大的安全隱患，由委托公證引起的法律糾紛也屢見不鮮。對此，廈門一法官提醒房屋買賣雙方，一房兩賣，是公證交易中最大的隱患。
“公證交易房產(chǎn)，兩方都要承擔(dān)巨大風(fēng)險。”法官說，一方面，如果二手賣家違約，一手賣家作為“被代理人”要承擔(dān)違約責(zé)任。
因為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任”，即一手賣家應(yīng)對二手賣家的行為承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。
而另一方面，二手賣家也要承擔(dān)很大風(fēng)險，因為，一手賣家也可能一房兩賣。一旦一手賣家一房兩賣，拿到錢后“人間蒸發(fā)”或者揮霍一空，那么二手賣家就要承擔(dān)“連帶責(zé)任”。也就是說，二手賣家需要和一手賣家共同承擔(dān)被騙者的損失。
案例
委托公證出售 遭遇“一房兩賣”
市民何先生通過公證買的房，卻被原房主“悄悄”賣了。
2011年底，何先生打算賣掉海滄的一處房產(chǎn)，經(jīng)過房產(chǎn)中介，何先生與一姓黃的女買家簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》，成交總價為120萬元，不久后，何先生就收到了4萬元定金和55萬元購房款。
錢到賬后，何先生立即去銀行辦理解押，但是到了銀行，何先生卻發(fā)現(xiàn)自己的房子竟早就被過戶給了一個姓鄭的人。
原來，何先生這個房子是2009年他從徐某手中買的，當時徐某到公證處公證了一份《委托書》，《委托書》約定，何先生有權(quán)代辦房產(chǎn)出售手續(xù)。但讓何先生沒想到的是，自己還沒有來得及行動，房子就已經(jīng)“二易其主”了。
因為交不出房子，何先生被黃女士告上了法庭。近日，廈門中院作出終審判決，要求一手賣家徐某向黃女士退還購房款59萬元及合同違約金4萬元。但是，判決也要求，何先生要對一手賣家的巨額退賠承擔(dān)“連帶保證責(zé)任”。
也就是說，如果一手賣家當“老賴”，不還錢或者沒錢還，何先生作為二手賣家，就要退賠63萬元給黃女士。
賣方撤銷公證 雙方共擔(dān)損失
如果賣方撤銷委托公證，那買賣雙方則要共同承擔(dān)損失。
2011年，顏小姐通過中介，欲購買劉女士一套面積約36.54平方米的住宅，約定房屋成交價為43萬元。
簽協(xié)議當天，顏小姐向劉女士支付購房定金近9萬元，很快又把剩余的購房款補齊。收到購房款后，劉女士就到廈門市鷺江公證處公證了一份《委托書》給顏小姐，授權(quán)顏小姐代為辦理該房屋的出租、出售、房屋過戶等手續(xù)。
兩個月后，顏小姐將自己剛買到的房子以54萬元的高價轉(zhuǎn)手。劉女士聽說后，懷疑自己遇到了炒房客，就到公證處辦理了一份《終止委托聲明》，要求終止顏小姐對該房屋的代理權(quán)。同時，劉女士還在公證處公證了一份《通知》，要求顏小姐8月17日前去辦理過戶手續(xù)。
但是，顏小姐本來只想轉(zhuǎn)賣，并不愿意過戶，于是雙方因此發(fā)生爭議，并鬧到了法庭。
法官認為，劉女士單方終止委托公證的行為屬于違約，應(yīng)返還雙倍定金（168000元）和全部購房款（336000元）。不過，顏小姐也不能將房子轉(zhuǎn)賣賺錢了，因為，法官判決要求她將住宅及室內(nèi)裝修等，原樣返還給劉女士。
