除了加大保障房建設(shè)外，廈門還將加大棚戶區(qū)改造。“十三五”期間，規(guī)劃開(kāi)展棚戶區(qū)改造項(xiàng)目共計(jì)23個(gè)，涉及拆遷戶數(shù)15933戶（45025人），新建及購(gòu)買安置房21725套。

　　從這些數(shù)據(jù)可以看出，今后五年，廈門每年規(guī)劃建設(shè)的保障性住房在3800-5200套之間。

　　然而，廈門市房管局一份數(shù)據(jù)顯示，2016年1-5月，廈門一手商品住宅共成交163萬(wàn)平方米，僅僅3月份，二手房成交數(shù)量就高達(dá)7046套。除去一部分投資者，剛需購(gòu)房者是成交的主力。“事實(shí)上，由新市民構(gòu)成的購(gòu)房剛需群體，是當(dāng)前供給過(guò)剩經(jīng)濟(jì)周期中少有的可以創(chuàng)造巨大有效需求的主體，但符合這部分需求的住房供給是相對(duì)不足的。”趙燕菁指出。

　　供不應(yīng)求，這不僅包括供給和需求數(shù)量的極大落差，還有例如申請(qǐng)人“必須是本市戶籍”等限制條件，完全阻斷了外來(lái)務(wù)工人員申請(qǐng)保障房的可能。

　　這樣一來(lái)，大部分剛需一族的住房問(wèn)題，仍需要靠市場(chǎng)解決。以目前一、二線城市的房?jī)r(jià)來(lái)看，低收入人群，幾乎不可能在城市里有一處屬于自己的安生之所。

租金與成本的巨大鴻溝

　　“低覆蓋”造成真正需要住房的新市民，無(wú)法享受到保障房的福利。究其原因，趙燕菁分析，是資金缺乏使得正規(guī)保障性住房難以做到普惠。

　　政府以低于成本的價(jià)格出售或轉(zhuǎn)租，面臨巨大的財(cái)政和經(jīng)濟(jì)壓力。“建設(shè)投入資本太大，租金回收成本卻低得可怕。”趙燕菁說(shuō)，這兩者之間存在著巨大鴻溝。

　　以廈門高林居住區(qū)為例，保障房單身公寓戶型的租賃價(jià)格在100元左右。“這是以市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)的30%定的。”昨日，保障房管理中心工作人員告訴導(dǎo)報(bào)記者，基準(zhǔn)價(jià)與市場(chǎng)價(jià)不同，而附近同等戶型的商品住宅，租金已高達(dá)1800元左右。

　　導(dǎo)報(bào)記者走訪島內(nèi)數(shù)個(gè)保障房發(fā)現(xiàn)，保障房租賃價(jià)格，幾乎只是市場(chǎng)租賃價(jià)的一成而已。“再加上近些年，隨著保障房和商品房?jī)r(jià)差的擴(kuò)大，政府一般會(huì)限制保障房的流通。但這種制度設(shè)計(jì)的后果就是，保障房在市場(chǎng)上難以融資，巨大的建設(shè)和維護(hù)成本使得它只能滿足十分有限的需求。這是成本和租金回收之間落差造成的必然結(jié)果。”趙燕菁認(rèn)為。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前保障性住房應(yīng)以租為主，才能保證有限的房源不流失，以及與商品房市場(chǎng)區(qū)隔。

　　但趙燕菁調(diào)研發(fā)現(xiàn)，恰恰是“租”極大限制了市場(chǎng)融資的可能，迫使保障房依賴公共財(cái)政的有限資源。以租為主的保障制度，在1998年“房改”前試驗(yàn)過(guò)數(shù)十年，并不成功。

　　而“先租后售”對(duì)現(xiàn)有保障房模式的最大改進(jìn)，就是參考“房改”，允許到期的保障房上市流通。這一關(guān)鍵改進(jìn)，使得這種住房可以成為融資的信用來(lái)源。

“先租后售”的一絲希望

　　新市民無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)住房的話，社會(huì)也會(huì)分裂為擁有不動(dòng)產(chǎn)的房東和沒(méi)有固定資產(chǎn)的房客。

　　福鼎人小秦，十年前來(lái)廈門工作，當(dāng)時(shí)廈門的房?jī)r(jià)在他看來(lái)已經(jīng)非常高，但他還是決定安一個(gè)家。2006年，他在思北香港廣場(chǎng)買了一套60平方米的單身公寓，總價(jià)72萬(wàn)元，首付30萬(wàn)元。到2013年，這套房子已漲到228萬(wàn)元，小秦賣了，換了同區(qū)域一套100平方米左右的房子。貸款雖然多了，但如今這套房子的市場(chǎng)售價(jià)已達(dá)520萬(wàn)元。