“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于調(diào)整階段，部分房企經(jīng)營(yíng)遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所暴露，影響市場(chǎng)預(yù)期。但要看到這些問(wèn)題是階段性的，隨著市場(chǎng)調(diào)整機(jī)制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整優(yōu)化，房企風(fēng)險(xiǎn)有望逐步得到化解。”
8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上談及房地產(chǎn)時(shí)作出如上表示。
房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷的一系列深度調(diào)整，在數(shù)據(jù)上亦有直觀反映。16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年7月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲城市個(gè)數(shù)減少，各線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平或下降、同比有漲有降。
資料圖：正在建設(shè)中的房地產(chǎn)樓盤(pán)。 中新社記者 張斌 攝
各線城市房?jī)r(jià)環(huán)比穩(wěn)中略降
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲城市個(gè)數(shù)減少，各線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平或下降、同比有漲有降。
從新建商品住宅看，7月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比連續(xù)兩月持平；二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。
“7月全國(guó)新房銷(xiāo)售下行，居民購(gòu)房情緒降到階段性低點(diǎn)，新房案場(chǎng)來(lái)訪認(rèn)購(gòu)均下行，市場(chǎng)情緒下滑，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)的力度加大導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的下跌。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
“當(dāng)前房?jī)r(jià)面臨的壓力，反過(guò)來(lái)也說(shuō)明8月份開(kāi)啟的政策優(yōu)化調(diào)整也必然是全面的。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格基本調(diào)整到位，企穩(wěn)復(fù)蘇基礎(chǔ)越來(lái)越扎實(shí)。新一輪購(gòu)房政策寬松期正持續(xù)到來(lái)，對(duì)于市場(chǎng)交易回暖具有積極的作用。
從二手住宅看，7月份，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。
李宇嘉分析表示，二手房同環(huán)比跌幅比新房大，主要在于二手房掛牌量不斷創(chuàng)新高，月度銷(xiāo)售量小于掛牌量，交易周期增加、預(yù)期下滑，導(dǎo)致部分房源持續(xù)降低掛牌價(jià)，以求盡快出貨。
“二手房當(dāng)前進(jìn)入到全面的、深度的、階段性的調(diào)整，調(diào)整中價(jià)格數(shù)據(jù)出現(xiàn)下跌也是正常的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，二手房掛牌量增加確實(shí)帶來(lái)了價(jià)格方面的壓力，但從另一個(gè)角度看，二手房的價(jià)格調(diào)整也使得購(gòu)置二手房的價(jià)格泡沫減少，認(rèn)購(gòu)性?xún)r(jià)比在增加。
房地產(chǎn)樓盤(pán)。中新社記者 張斌 攝
一二線城市期待政策落地
在房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于調(diào)整階段的當(dāng)下，7月市場(chǎng)釋放出的政策信號(hào)較為密集，但具體細(xì)則并未在一二線城市全面落地。一二線城市會(huì)否“站出來(lái)”，成為當(dāng)前的焦點(diǎn)問(wèn)題之一。
“一線城市的房?jī)r(jià)下行代表著市場(chǎng)面臨的短期壓力已經(jīng)較為明顯，行政性限制解除的緊迫度在提升，由于一線城市本身的需求依然存在，一旦政策釋放得當(dāng)，市場(chǎng)大概率會(huì)有序恢復(fù)。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示。
“當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)需要購(gòu)房者恢復(fù)信心，市場(chǎng)要企穩(wěn)肯定必須從一二線開(kāi)始，整體看政策內(nèi)容越來(lái)越寬，政策力度越來(lái)越大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年信貸供應(yīng)的回升，一二線城市市場(chǎng)有所企穩(wěn)，出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然期待更多的有利政策出臺(tái)。
近日有媒體報(bào)道，福州、廈門(mén)、成都、沈陽(yáng)等多個(gè)城市擬于近日調(diào)整優(yōu)化限購(gòu)政策，降低二套房首付比例下限。限購(gòu)取消后，當(dāng)?shù)厥滋住⒍追孔畹褪赘侗壤蛇M(jìn)一步降至20%、30%。消息一出隨即引發(fā)極大關(guān)注。
“近期不少二線城市將出臺(tái)政策降低二套首付比例，這對(duì)于改善型需求入場(chǎng)將起到積極作用，但市場(chǎng)的分化會(huì)導(dǎo)致降首付政策在不同城市的效果差異度依然較大。”張波同時(shí)提醒。
住房需求仍有較大空間
7月24日，中共中央政治局會(huì)議提出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌的主要原因是市場(chǎng)上供需關(guān)系發(fā)生變化，已成為業(yè)內(nèi)普遍共識(shí)。
結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局15日發(fā)布的2023年1—7月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況數(shù)據(jù)，新房供給方面，1-7月新房竣工面積同比增長(zhǎng)20.8%，待售面積同比增長(zhǎng)19.5%，二手房的在售房源量也在持續(xù)累積擴(kuò)容。但需求方面，銷(xiāo)售持續(xù)減弱，1-7月全國(guó)新房銷(xiāo)售面積同比下降4.3%。
貝殼研究院指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整階段，但實(shí)際上我國(guó)住房需求尤其是改善性需求依然較大。隨著“保交樓”政策和化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的舉措取得效果，未來(lái)需求入市能夠使房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升。
對(duì)于未來(lái)政策的走向，李宇嘉認(rèn)為，一方面，各地積極優(yōu)化調(diào)整政策，包括熱點(diǎn)二線開(kāi)始下降二套房首付比例、提高公積金貸款額度，一線城市的扶持政策也正在路上；另一方面，央行3個(gè)月內(nèi)兩度降息，在6月份下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)以后，預(yù)計(jì)本月5年期LPR再次下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，意味著按揭貸款利率將繼續(xù)下行。同時(shí)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的呼聲很高，有利于降低換房門(mén)檻和換房成本，提高房屋循環(huán)效率，從而實(shí)現(xiàn)托底行業(yè)和市場(chǎng)的目標(biāo)。
付凌暉也表示，近期北上廣深一線城市密集發(fā)聲，表示要支持和更好滿足剛性、改善性住房需求。部分二三線城市也在出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化有助于提振市場(chǎng)信心。隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，居民收入增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)化政策顯效，居民住房消費(fèi)和房企投資意愿有望逐步改善。
(中新財(cái)經(jīng)記者 左宇坤)
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