深觀察｜長租公寓：金融創(chuàng)新和金融詐騙的一步之遙

　　最近，長租公寓事件引爆輿論，一方面，作為出租房屋十多年的老房東的我很疑惑：和很多的理財產品相比，自有房屋出租的租售比(租金除以房子的市場價值的比例)很低，有什么值得資本家大規(guī)模介入呢？另外一方面，有“中介+資本”攻城略地做二房東，不斷推高租金。當然，我作為房東，樂觀其成。

　　于是又有新聞爆料，說這是一個“空手套白狼”的金融創(chuàng)新，其大概的流程如下：中介公司先和個人房東簽訂長期租賃合同，把房屋的租賃權拿到手，租金是按月支付；然后，中介再和租客簽訂租賃合同，到此為止，還是傳統(tǒng)的二房東模式；最后一步是，讓租客和金融公司簽訂貸款合同，把貸款拿到的錢一次性付給中介公司，而租客逐月償還給金融公司。當然，這最后一步是中介公司“包裝”或者“改頭換面”讓租客簽字的。

　　這樣一來中介公司能夠迅速拿到整年的房租，而付給房東的就是一兩個月的初始租金，這個差額構成了中介公司可以迅速擴張的基礎，也是未來資金鏈斷裂的起由。

　　因為一旦斷裂，中介公司破產走人，房東和租客將會陷入兩難：房東沒有得到租金理應收回房子趕走租客；租客認為每個月還在付款，不應該被趕走。問題的關鍵是：中間的貸款合同，把貸出來的錢給了一個沒有任何抵押品的中介公司。

　　如果中介公司作為二房東，向房東租房，進而轉租給租客，它必定和雙方都簽訂一個租賃協(xié)議，租客把每個月的租金交給中介公司，中介公司在把租金交給房東。那么中介公司作為二房東，一定是有差價可圖的。這個差價就是中介公司通過統(tǒng)一裝修和更加優(yōu)質的服務得到的回報。假設我們的房東每月收租2000元，而中介轉租的租金是3000元。那么實際上通過這個轉租的服務，中介公司產生的增值(也就是可以計入GDP的那個部分)是1000元。

　　所以，如果中介公司用這個1000元的現金流作為抵押，向金融公司貸款得到一筆資金用于經營。這是金融創(chuàng)新。因為在這樣的情況下，中介公司一旦經營不利出現破產，那么房東和租客的利益都不會或者較少會受到影響。租客繼續(xù)支付的3000元足以覆蓋房東應得的2000元，以及金融公司應得的1000元。

　　如果中介公司現在覺得僅僅用1000元現金流做抵押得到的貸款數量太少，而用整個3000元作為抵押去申請貸款(這就是當下媒體認為的長租公寓爆倉模式)，一旦經營不善破產，的確會產生上述問題。但是這里的關鍵是，這3000元并不能完全用來作為抵押品，因為其中2000元的現金流的權利是房東的！中介公司自己不擁有房屋，而是向房東租了房子來。

　　租來的東西可以作為抵押品嗎？不可以。那么同理，租來的東西產生的收益也不能作為抵押品。所以本質上，金融公司貸款的基礎是1000元的現金抵押，和2000元的信用貸款。既然是信用貸，那么一旦中介公司不能還款，金融貸款方只能自己去打官司，沒理由要求房東或者租客代為償付。

　　如果金融公司意識到了這個問題，要求租客簽貸款協(xié)議，讓租客用人格擔保(信用貸)，貸出錢來作為租金一次性付給中介公司。那么租客就承擔了相當大的風險。因為這樣一來，如果中介公司倒閉，租客讓中介公司代為支付的租金沒了，房東當然有理由收回房子趕走租客。租客憑空欠了金融公司一筆債，卻沒有得到實際的居住權。

　　問題出在哪里？是房客莫名其妙相信了中介公司，“借給”他一筆整年的租金，允許他逐月交給房東。如果租客知道這個市場風險所在，那么按照經濟學常識，他本來應該要求一個極低的房租，去覆蓋可能出現的中介跑路現象。但是在當下，似乎出現了相反的情況：租客承受了一個極高的房租的同時，還承擔了極大的風險，風險和收益極不匹配的現象，在經濟學上，不是金融創(chuàng)新，而是金融詐騙。

　　澎湃特約評論員 沈凌

　　(作者系德國波恩大學經濟學博士)