本報記者郭敏敏 深圳報道
“原本想著一鋪養(yǎng)三年，沒想到出了那么多麻煩事。”保利天街的業(yè)主趙女士感慨。近日，保利天街多名業(yè)主代表注意到，保利天街項目目前運營不如預(yù)期，并且承諾返還的租金多次延期到賬，在其看來，此前買鋪所花的高額運營費用未能落到實處。
在獲得200多名業(yè)主授權(quán)后，多位業(yè)主代表開始向深圳市保利置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“深圳保利”）和深圳市優(yōu)資行商業(yè)運營有限公司（以下簡稱“優(yōu)資行”）維權(quán)。
對此，深圳保利方面對《中國經(jīng)營報》記者表示：“近期保利天街業(yè)主對于天街的運營情況確實存在一些意見和擔(dān)心，有些情緒。但據(jù)我們所了解，業(yè)主們反映的信息與事實不完全相符。我們公司一直以負責(zé)任的態(tài)度對待每一位客戶，在這件事情中，我們沒有逃避，一直積極認真地與每位客戶進行協(xié)商，尋找合理解決方案。目前政府已經(jīng)出面協(xié)調(diào)，相信政府也會給各方拿出相對公平的意見。”
不給發(fā)票是否合理？
《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第二十條規(guī)定：銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項，收款方應(yīng)向付款方開具發(fā)票。
2015年下半年，深圳房地產(chǎn)調(diào)控的大錘正式落下，在限購限貸收緊的背景下，不少深圳購房者將投資的方向調(diào)整至商鋪或商務(wù)公寓產(chǎn)品，不少保利天街的業(yè)主就是其中的“分子”。
據(jù)多位業(yè)主反映，當(dāng)初購買保利天街，是因為認可保利的品牌。但在業(yè)主確定購買后，均先被要求與優(yōu)資行簽訂商鋪托管運營協(xié)議。“并不了解優(yōu)資行的運營能力如何，想著央企保利所委托的運營商資質(zhì)應(yīng)該不會太差，而且商鋪有專門的人負責(zé)運營也省事，并且每個月有承諾返租。”趙女士表示。
簽署托管協(xié)議后，業(yè)主在支付房款的過程中，第一步是先向保利支付一部分房款，第二步則是向優(yōu)資行支付運營費，“運營費比例不等，我的大概占總房款的40%左右。”業(yè)主盧先生指出。
一位優(yōu)資行的相關(guān)負責(zé)人告訴記者：“銷售和優(yōu)資行沒有關(guān)系，優(yōu)資行主要負責(zé)保利天街整體運營、前期策劃、前期招商。業(yè)主在保利買了商鋪之后，委托優(yōu)資行進行運營管理。”在問及是深圳保利委托，還是業(yè)主主動委托時，其表示：“保利委托。”
但優(yōu)資行法人代表劉宏超在接受記者采訪表示，保利天街共計2700余平方米的商業(yè)面積，除了三樓的電影院外，分成了448間鋪。“保利沒有商業(yè)運營公司，但是政府又要求保利必須運營。迫于壓力，保利只能找其他具備資質(zhì)的公司做運營，同時也愿意降價銷售，給一定的運營費用。”
據(jù)了解，劉宏超下屬有兩家公司，一家叫遠洋星實業(yè)，一家則是優(yōu)資行。2015年8月，劉宏超與保利簽署了合作銷售合同，保利降價將商鋪賣給劉宏超，劉宏超再將商鋪賣給業(yè)主。“所以當(dāng)時賣鋪給業(yè)主的時候，款分為兩部分，70%的房款支付給保利，還有30%的運營費。”
若以業(yè)主孟先生兩間鋪約1700萬元的總價，按照劉宏超提出30%的比例計算，運營費則約510萬元。然而，業(yè)主們不解的是，支付給保利的70%房款能獲得發(fā)票，但是這30%的運營費卻只有收據(jù)，不給發(fā)票。“當(dāng)時我說我付了那么多錢，怎么可以不給發(fā)票，對方就說沒有發(fā)票。”業(yè)主劉女士回憶。
對此，劉宏超表示：“當(dāng)時合同上運營費如果改成‘運營服務(wù)費’就沒有太大的問題。”至于發(fā)票，他反問：“我給業(yè)主支付租金，若要求其開發(fā)票給我，他們也沒法開。”
信榮（全國）房地產(chǎn)律師團隊事業(yè)合伙人易玉成律師指出，《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第二十條規(guī)定：銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項，收款方應(yīng)向付款方開具發(fā)票。是否開具發(fā)票要看雙方合同的性質(zhì)，是合作運營的行為，還是運營方提供的商業(yè)服務(wù)行為。經(jīng)營業(yè)務(wù)需要開具發(fā)票，如果是合作關(guān)系就無需開具發(fā)票。
保利天街一樓街區(qū)商業(yè)正常運營外，原本定位為小食街的區(qū)域均空置，二樓商鋪亦空置居多。本報記者郭敏敏/攝影
運營費去哪了？
“最長約一個星期，最后都及時補足。主要是因為很多時候商鋪也未能及時給足租金造成了拖延。”
事實上，業(yè)主們最關(guān)心的是，購買商鋪時所支付的運營費到底去哪了？為何在收取高額運營費后，還會出現(xiàn)租金延期支付的情況。
根據(jù)業(yè)主盧先生提供的委托合同信息顯示，除了購房之處繳納的管理費用外，其位于保利天街二樓約78平方米的商鋪，在委托給優(yōu)資行運營的10年期限內(nèi)，前三年每月保底租金為14284元，第四至六年每月保底租金為17855元，第七至十年每月保底租金為21426元，優(yōu)資行每月收取以上保底租金或?qū)嵤兆饨鸬?0%作為市場推廣、招商和運營管理的費用。
“好幾個月都延期支付了租金，不過后來都會給，只是不及時。據(jù)我們測算，前期收取的運營費應(yīng)該有10個億，不應(yīng)該還不能如期支付租金。”多位業(yè)主表示。
對此，劉宏超坦言，確實存在拖延支付租金的情況。“最長約一個星期，最后都及時補足。主要是因為很多時候商鋪也未能及時給足租金造成了拖延。”
在問及業(yè)主所言10億元運營費去處時，劉宏超表示，實際收取的運營費并沒有10億元，僅不足5億元。“4億多元的運營費用，在前期銷售商鋪的過程中花了一億多元營銷費用，另外與信托公司一起用了一億多元投資不動產(chǎn)，還有一部分錢用在保利天街項目的運營上，包括外立面、噴霧系統(tǒng)等。均有賬可查。”
在易玉成律師看來，業(yè)主將商鋪委托給運營方進行運營管理，合同有明確的約定。在沒有證據(jù)證明合同無效的情況下，都需要受到合同約束。開發(fā)商或者運營方在簽訂合同時是否有對業(yè)主進行脅迫、欺詐，讓業(yè)主產(chǎn)生錯誤的認知。即使真的存在這種情況，也必須在這個合同簽訂之后一年內(nèi)主張撤銷。“作為運營方，業(yè)務(wù)并非單一，若合同上沒有約定必須專款專用，那就不能認定為將運營費挪作他用。”
陷運營之困
“引進大品牌意味著租金收入低，而個體戶租金收益高。舉個例子，幾間鋪打通租給大品牌商戶租金是50元/平/月，分租給個體戶則可達200元/平/月。”
之所以保利天街業(yè)主走上維權(quán)之路，關(guān)鍵原因是在優(yōu)資行多次延期發(fā)放租金后，業(yè)主們走訪注意到保利天街人氣不如預(yù)期，不少商鋪均已關(guān)門，運營存在問題，因此希望通過維權(quán)改善天街的整體運營情況，以保證自身的穩(wěn)定投資收益。
4月初，本報記者在保利天街項目走訪了解，除了一樓街區(qū)商業(yè)正常運營外，原本定位為小食街的區(qū)域均空置，二樓商鋪亦空置居多。而在2017年開業(yè)之際，保利天街的招商率達到92%，開業(yè)率為80%。
“保利天街運營確實存在問題，一方面原本規(guī)劃用作定期活動的場地一直拿不到政府批文，目前活動只能在內(nèi)街區(qū)等位置做，但是區(qū)域很小，限制很大。另外，業(yè)主方面也存在一些問題，我們的活動排期定下來也會讓業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主聲音不一致也有礙活動正常進行。”上述優(yōu)資行負責(zé)人表示。
對于招商，其直言每個商業(yè)項目在前三年的運營培育過程中都會面臨調(diào)整，但也指出運營問題背后潛藏的是租金高低的抉擇。
“引進大品牌意味著租金收入低，而個體戶租金收益高。舉個例子，幾間鋪打通租給大品牌商戶租金是50元/平/月，分租給個體戶則可達200元/平/月。”該負責(zé)人直言，保利天街內(nèi)逃場的商戶也是個體戶居多，公司也意識到存在的問題，后續(xù)調(diào)整也計劃引進大品牌商家為主。
這一說法亦在后續(xù)的調(diào)查中從劉宏超處得到了印證，同時他亦表示，目前在運營方面已經(jīng)開始做調(diào)整。“正在引進海底撈等品牌商家，已經(jīng)在走合同流程。”
對于保利天街的運營問題以及業(yè)主的訴求，劉宏超表示，愿意積極地與業(yè)主進行溝通，盡量滿足業(yè)主的訴求。“業(yè)主要求開設(shè)3000萬元的銀行監(jiān)管賬戶，也已經(jīng)開設(shè)，后續(xù)監(jiān)管資金用盡后會第一時間再補齊3000萬元，大家本意都是希望把保利天街運營好。”
