一審 產(chǎn)權(quán)證為一人 但登記簿顯示為共有

庭審時，住建局表示，自己未給阿東辦理房屋抵押登記，是符合相關(guān)規(guī)定的。

法院認為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，住建局作為本行政區(qū)域內(nèi)的房屋登記機構(gòu)，具有依法對該行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬進行登記的行政職權(quán)。阿東向它申請辦理房屋抵押登記。該房屋系阿東在與阿宜的婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的，應(yīng)當認定該房系他們的夫妻共同財產(chǎn)。盡管阿東在與阿宜離婚時約定該房歸他所有，他提交的房屋所有權(quán)證上記載的所有權(quán)人為阿東，而在不動產(chǎn)登記簿中，該房屋的所有權(quán)人中仍有共有人的記錄。住建局認為，不動產(chǎn)物權(quán)的變更，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。可見，該房仍為阿東與阿宜共同所有。

法院認為，阿東未提供相關(guān)材料證明他符合單方申請辦理房屋抵押登記的條件，根據(jù)《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定，他提交的材料不符合房屋抵押登記的要求，住建局在審查他提交的材料后根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，作出不予受理決定，并告知他需要補正的內(nèi)容并無不當。

據(jù)此，法院一審駁回阿東的訴訟請求。

終審 離婚協(xié)議書不是物權(quán)變動的憑證

一審判決后，阿東不服，向泉州市中級人民法院提起上訴。

阿東上訴認為，住建局在他提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的前提下拒絕受理他的房屋抵押登記申請，侵害他的合法權(quán)益；他持有的經(jīng)民政局蓋章的離婚協(xié)議約定房屋產(chǎn)權(quán)歸他所有，系房屋權(quán)利人放棄房屋權(quán)利的真實意思，符合《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定，可以單方提出申請。

對此，住建局表示，離婚協(xié)議書是離婚雙方當事人關(guān)于債的約定，并不必然產(chǎn)生物權(quán)上的效果，離婚協(xié)議書不是物權(quán)變動的憑證。

中院審理查明，阿東與前妻約定涉案房屋歸阿東所有，該協(xié)議雖已生效但也僅具備債權(quán)效力。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變更，應(yīng)當依照法律規(guī)定登記；不動產(chǎn)物權(quán)的變更，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生法律效力。因此，涉訴房屋欲從夫妻共有財產(chǎn)變更為阿東個人財產(chǎn)，應(yīng)當依照法律規(guī)定，辦理相應(yīng)的房屋變更登記后才發(fā)生物權(quán)變動效力。但阿東在辦理離婚登記后未與其前妻持《離婚協(xié)議書》向住建局申請變更登記，將該房屋登記在他名下，該房屋在不動產(chǎn)登記簿上仍屬共有財產(chǎn)。根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，應(yīng)由雙方共同申請登記。如今阿東單方申請抵押登記，不符合相關(guān)規(guī)定。

日前，中院終審維持原判。

■案例提醒

未經(jīng)共有權(quán)人的同意

無權(quán)處分共有財產(chǎn)

作為老百姓的一般理解，阿東和他的妻子在協(xié)議離婚的時候明確約定該房屋歸阿東所有，這個離婚協(xié)議經(jīng)過雙方簽字生效并且經(jīng)過婚姻登記機關(guān)確認了真實性。那么，房屋就與阿東的前妻子沒有任何關(guān)系了。阿東可以任意處分該房屋，包括買賣、抵押等等。實際上，果真如此嗎？一名資深法官對此進行了分析。

他說，從法律層面來講，這是一個典型的不動產(chǎn)物權(quán)取得和變動問題。

我國《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。也就是說，房屋產(chǎn)權(quán)的取得，以及房屋產(chǎn)權(quán)的變動，必須經(jīng)過房屋登記機構(gòu)依法登記才發(fā)生效力。2000年，該房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記的時候?qū)儆诎|與其前妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間。我國婚姻法規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)。因此，雖然當時房屋的產(chǎn)權(quán)也僅僅登記在阿東的名下，但該房屋的登記時間以及夫妻關(guān)系存續(xù)的事實決定了房屋產(chǎn)權(quán)為阿東與其前妻共同所有。2015年阿東與前妻簽訂離婚協(xié)議書，明確約定房屋歸阿東所有。但協(xié)議書只是雙方的一種合同，雖然經(jīng)過婚姻登記機關(guān)的確認，真實性和合法性都不容置疑，但是合同只是一種債的法律關(guān)系，根據(jù)上述法律條款的規(guī)定，沒有經(jīng)過依法登記，并不產(chǎn)生房屋產(chǎn)權(quán)變更的效力。我國《物權(quán)法》第十四條也規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變更，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生法律效力。因此，房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)要從阿東與其前妻共同所有變更為阿東的個人財產(chǎn)，應(yīng)當依照法律規(guī)定辦理相應(yīng)的房屋變更登記后才發(fā)生物權(quán)變動效力。

正因為在離婚協(xié)議簽訂后，沒有及時地辦理房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記，導致到目前為止，在不動產(chǎn)登記簿上，該房屋的所有權(quán)仍然是阿東與其前妻的共同財產(chǎn)。阿東未經(jīng)共有權(quán)人的同意，無權(quán)處分共有財產(chǎn)，因此房屋登記機關(guān)拒絕了阿東的房屋借款抵押登記。