質(zhì)量

　  明確四類(lèi)問(wèn)題，不合規(guī)可解約

　  新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》，對(duì)商品房質(zhì)量及保修責(zé)任進(jìn)行明確。把商品房質(zhì)量問(wèn)題分為地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)，其他質(zhì)量問(wèn)題，裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施四大類(lèi)，對(duì)于不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，購(gòu)房者有權(quán)要求出賣(mài)人進(jìn)行整改、賠償、解除合同等。

　  保修

　  開(kāi)發(fā)商不保修，項(xiàng)目單位要擔(dān)責(zé)

　  目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)普遍采用項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)制，而項(xiàng)目公司一旦開(kāi)發(fā)完一個(gè)樓盤(pán)就被注銷(xiāo)。而當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，卻找不到相關(guān)責(zé)任人來(lái)負(fù)責(zé)。

　  新版預(yù)售合同第十八條及附件八，特別約定了如果開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)質(zhì)量保修義務(wù)，必須由另一家單位來(lái)承擔(dān)連帶責(zé)任，這另一家單位可以是開(kāi)發(fā)商的股東或者關(guān)聯(lián)公司。一方面強(qiáng)化了開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量責(zé)任，另一方面也解決項(xiàng)目公司注銷(xiāo)后的商品房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。

　  付款

　  房款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)

　  新版合同明確商品房的計(jì)價(jià)方式可以按套內(nèi)建筑面積、建筑面積、整套等方式計(jì)算。出售商品房的全部房?jī)r(jià)款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，用于本工程建設(shè)。這避免了開(kāi)發(fā)商將房款挪入私人賬戶(hù)，卷款走人的現(xiàn)象。

　  買(mǎi)賣(mài)

　  一房?jī)少u(mài)，最高要賠一倍房款

　  在二手房買(mǎi)賣(mài)中，不時(shí)碰到一房?jī)少u(mài)等情況，購(gòu)房者損失難以挽回。

　  預(yù)售合同第五條（現(xiàn)售合同第六條），要求開(kāi)發(fā)商或者房東對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的合法性、不存在一房?jī)少u(mài)、不存在司法查封和限制轉(zhuǎn)讓三種情形進(jìn)行承諾。如果開(kāi)發(fā)商或者房東違反這些承諾，導(dǎo)致購(gòu)房者合同無(wú)法備案或無(wú)法辦證的，就可以主張退房、退利息，造成損失的，還可以約定由出賣(mài)人支付“已付房?jī)r(jià)款一倍”或者“買(mǎi)受人全部損失”的賠償金。

　  公共場(chǎng)所

　  規(guī)范建筑物區(qū)分所有權(quán)

　  對(duì)于小區(qū)的一些公共場(chǎng)所、停車(chē)位等，在過(guò)去經(jīng)常因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明確，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商和業(yè)主產(chǎn)生糾紛。

　  新版預(yù)售合同規(guī)范了建筑物區(qū)分所有權(quán)，增加共有權(quán)利的約定。明確建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、通道、大堂、避難層、設(shè)備層等部分；道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房等歸全體業(yè)主共有。

　  隱私

　  開(kāi)發(fā)商有義務(wù)保密購(gòu)房者信息

　  當(dāng)下，購(gòu)房者的隱私信息被濫用和泄露。

　  新版預(yù)售合同第二十六條明確提出，開(kāi)發(fā)商對(duì)在賣(mài)房過(guò)程中收集到的購(gòu)房者信息負(fù)有保密義務(wù)，除非因法律、法規(guī)規(guī)定，或公檢法、紀(jì)檢部門(mén)執(zhí)行公務(wù)需要，未經(jīng)購(gòu)房者書(shū)面同意，開(kāi)發(fā)商不得對(duì)外披露和越權(quán)使用購(gòu)房者信息。

　  稅費(fèi)

　  誰(shuí)承擔(dān)契稅,最好事先約定

　  商品房交付時(shí)，如果實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積與預(yù)測(cè)面積存在誤差，根據(jù)誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)，或是超出3%，兩種情況進(jìn)行處理。值得注意的是，當(dāng)房子在90平方米或144平方米左右時(shí)，還需要注意契稅的變化。

　  根據(jù)規(guī)定，實(shí)測(cè)面積為90平方米的商品房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，只要繳納1%的契稅；實(shí)測(cè)超過(guò)90平方米，繳納契稅1.5%；而實(shí)測(cè)超過(guò)144平方米的，屬于豪宅，需繳納3%的契稅。

　  新版預(yù)售合同規(guī)定，因預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異，導(dǎo)致購(gòu)房者不能享受稅收優(yōu)惠政策而增加的稅收負(fù)擔(dān)，雙方可以事先約定，由哪一方來(lái)承擔(dān)。