當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍在緩慢恢復(fù)，需求不穩(wěn)已成主要制約因素。作為降成本、穩(wěn)需求的途徑之一，房貸利率近期再次下降。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，接下來要重點關(guān)注居民的收入預(yù)期、房價預(yù)期、市場風(fēng)險等因素，多措并舉穩(wěn)定市場需求。
市場活力有待激發(fā)
6月20日，1年期貸款市場報價利率（LPR）下降10個基點至3.55%，5年期以上LPR下降10個基點至4.2%。受此影響，根據(jù)目前商業(yè)性個人住房貸款利率的政策下限，首套房利率下限為“5年期以上LPR減20個基點”，即從4.1%降至4%，二套房利率下限為“5年期以上LPR加60個基點”，即從4.9%降至4.8%。
盡管房貸利率的政策下限下降了，但具體到不同城市，房貸利率走勢將有所差別，實際執(zhí)行的房貸利率可能更低。中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾曾表示，在“首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制”的作用下，截至今年3月末，已有83個城市下調(diào)了首套房貸利率下限，約低于全國下限10個到40個基點，低至3.7%到4%；此外，12個城市取消了首套房貸利率下限。
從整體看，今年以來，在多項政策措施推動下，房貸利率持續(xù)下行。3月份新發(fā)放個人住房貸款利率為4.14%，同比下降1.35個百分點。貝殼研究院最新數(shù)據(jù)顯示，6月份貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%，二套主流房貸利率平均為4.91%，均與上月基本持平。其中，6月份首套、二套主流房貸利率分別較去年同期回落42個基點、17個基點。
此次房貸利率為何再降？從5月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)運行整體回升向好，但經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固。日前召開的國務(wù)院常務(wù)會議明確提出，要進(jìn)一步穩(wěn)定社會預(yù)期，提振發(fā)展信心，激發(fā)市場活力，推動經(jīng)濟(jì)運行持續(xù)回升向好。“LPR下降有助于進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本，提振經(jīng)營主體的信心與預(yù)期，促進(jìn)信貸有效需求回升，幫助企業(yè)加快恢復(fù)和穩(wěn)健運行，進(jìn)而帶動投資修復(fù)性增長。”中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬說。
穩(wěn)定預(yù)期是關(guān)鍵
當(dāng)前，需求不穩(wěn)已成為制約房地產(chǎn)市場恢復(fù)的主要因素之一。“今年二三月份，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)常態(tài)化運行，前期受到壓抑的住房需求較快釋放，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定反彈，但隨著經(jīng)濟(jì)運行逐步恢復(fù)到正常軌道，房地產(chǎn)市場也逐步進(jìn)入常態(tài)化恢復(fù)運行態(tài)勢。”國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長付凌暉說。
反映到具體數(shù)據(jù)上，商品房銷售面積、銷售額均有所下滑，房價也在一定程度有所下降。前5個月，商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，較前4個月0.4%的降幅有所擴(kuò)大；商品房銷售額49787億元，增長8.4%，較前4個月8.8%的漲幅有所收窄。5月份，70個大中城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比整體漲幅回落，二手住宅環(huán)比下降。“新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市分別有46個和15個，比上月分別減少16個和21個。”國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶說。
需求不穩(wěn)主要受三方面因素影響，即收入預(yù)期、房價預(yù)期、市場風(fēng)險。“收入預(yù)期不穩(wěn)導(dǎo)致居民的支出意愿不足，房價波動也在一定程度上改變了‘只漲不跌’的預(yù)期，部分購房者因此持觀望態(tài)度，二者共同造成居民部門的購房支出意愿下降。”上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛表示，此外，由于此前部分房屋無法按時交付、爛尾，部分居民對一手房風(fēng)險的擔(dān)憂有所上升，也影響了購房意愿。
“需求不足，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售就難以修復(fù)，資金回籠難，房企的高負(fù)債、甚至債務(wù)風(fēng)險也就難以化解，將進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑。”曾剛說。
綜合施策提振信心
市場普遍認(rèn)為，本次房貸利率下降，將有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需求。“LPR調(diào)降有助于降低購房成本，增強購房意愿。”溫彬說，在內(nèi)需構(gòu)成中，規(guī)模龐大、上下游鏈條眾多且與居民資產(chǎn)負(fù)債表密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)仍然較為重要，通過LPR下降帶動房貸利率調(diào)降，將成為扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期、促進(jìn)樓市企穩(wěn)的重要一環(huán)。
值得注意的是，此次房貸利率下降不僅涉及新發(fā)放貸款、首套房貸款，還覆蓋了存量貸款、二套房貸款，涉及面更廣、影響更大。“LPR下降有助于降低存量房貸利率，延緩居民降杠桿節(jié)奏，節(jié)約房貸利息，穩(wěn)定消費預(yù)期。”溫彬說。
具體來看，對于已購房群體來說，假設(shè)其購買的是首套房，商業(yè)性個人住房貸款100萬元、期限30年、等額本息還款，那么購房者的月供將減少約57元；若為二套房，月供將減少約60元。對于準(zhǔn)備入市的新購房者來說，由于目前部分城市已下調(diào)、取消首套房利率下限，其房貸利率可能在3.7%至4%的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下行。
“但也要看到，除了貸款價格，影響居民購房意愿的因素還有收入預(yù)期、房價預(yù)期、保交樓等，因此，要綜合施策，多措并舉穩(wěn)定房地產(chǎn)市場信心。”曾剛說，一是維持優(yōu)質(zhì)房企的流動性，滿足其合理融資需求，避免風(fēng)險傳導(dǎo)；二是因地制宜，進(jìn)一步優(yōu)化、執(zhí)行好差別化住房信貸政策，釋放合理住房需求；三是探索適度加大金融政策層面的支持力度。“還要持續(xù)做好穩(wěn)就業(yè)工作，落實落細(xì)就業(yè)優(yōu)先政策，改善居民的收入預(yù)期，提升各類主體信心。”中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬說。
“下階段，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，政策顯效，市場預(yù)期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。”付凌暉說。（經(jīng)濟(jì)日報記者 郭子源）
