房地產行業(yè)的縮表陣痛到了何種程度？從上市房企已公布的2022年中期業(yè)績預告可見一斑。

    截至8月2日，據Wind數據顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，A股74家上市房企公布了2022年中期業(yè)績預告，按照預告凈利潤上限這一指標，這74家房企合計虧損196億元；若按照預告凈利潤下限這一指標，則合計虧損280億元。

    “利潤下行及虧損的主要原因，一是結算項目減少所致（同期支出并未同比例減少），二是受資產減值影響，企業(yè)需計提相應的存貨跌價準備，從而影響當期利潤。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，債務違約房企現在的回款是靠資產打折、降房價換來的，預計未來一兩年內的業(yè)績表現可能還會繼續(xù)虧損。

    資產減值等多因素導致虧損

    在上述74家房企中，34家盈利，占比為46%，剩余40家皆虧損。按照業(yè)績預告類型來看，僅有5家預增，其余皆是預減、續(xù)虧、首虧等狀態(tài)。其中，盈利大戶為招商蛇口、金融街，預告凈利潤上限分別為21億元以及12億元；虧損額度較大的則是藍光發(fā)展、陽光城、榮盛發(fā)展等房企，虧損額皆在18億元以上。

    《證券日報》記者查閱多家房企的公告發(fā)現，上述房企虧損原因主要歸為以下幾點：一是受債務風險影響，本期完成售房履約義務并納入結算的項目銷售毛利較低；二是為維持公司持續(xù)經營，確保項目交付，各項運營支出仍在持續(xù)發(fā)生；三是美元債產生的匯兌損失；四是項目結算規(guī)模下降，主要是受市場低迷以及公司流動性承壓影響；五是為了加快回款，部分房企以價換量實現項目去化，在利潤率面臨下行壓力的行業(yè)趨勢下加劇了毛利率下降程度；六是資產減值損失，這一損失數額高者達到29億元。

    “部分‘千億房企’也陷入虧損狀態(tài)，這是多種因素相互影響造成的，主要表現是收支不平衡。”同策研究院資深分析師肖云祥向記者表示，一是因受市場下行等因素影響，造成銷售去化受阻，同時，前期所拿高價地也對利潤空間造成壓力；二是一些企業(yè)的資產出售計劃未能順利實施；三是三費、工程投入、以及債務償還等大量資金仍在支出。

    “債務違約房企銷售預期不利加劇資產潛在減值壓力，其資產處置也將影響當期損益。此外，部分中小房企則面臨區(qū)域市場下行壓力、持有業(yè)務收入減少、轉型業(yè)務收入增長滯后等問題。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水表示，連續(xù)虧損企業(yè)當前經營困難，長期發(fā)展?jié)摿Υ嬖趬毫?，這將打擊投資人信心，影響企業(yè)融資活動，也將導致企業(yè)基本面惡化，可能觸發(fā)退市風險警示。

    更重要的是，從2022年中期業(yè)績預告來看，出現數十億元虧損的房企，多是出險房企，其多已經發(fā)生債務違約，扭虧之路很難走。那么，上市房企的虧損面會繼續(xù)擴大嗎？

    扭虧之路如何走？

    “目前這些企業(yè)要改變虧損現狀需要經歷較為復雜的過程，比如債務處理、銷售回款、是否能得到融資等關乎企業(yè)生存的關鍵要素都相互影響和互相制約。”肖云祥表示，一般情況下，公司會采取出售資產這種大宗交易的方式來快速扭轉虧損現狀，但這并不能從根本上解決問題。企業(yè)提升銷售去化能力，降低支出，恢復自身造血能力才是解決問題的根本，但這亦需要更為有力的政策助力或相關主體來盤活。

    “仍需圍繞‘開源節(jié)流’出發(fā)，有營收壓力的房企可以通過與優(yōu)質房企合作的形式回流現金，積極解決企業(yè)自身的問題。”諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，同時，提升自身的造血能力，加強銷售回款。

    劉水也直言，出險企業(yè)應盡快進行債務重整，走出流動性危機，改善基本面，恢復日常經營活動。

    值得關注的是，對于虧損高達數十億元的出險上市房企而言，未來經營表現將如何？

    在肖云祥看來，出險企業(yè)虧損狀況大概率還會持續(xù)，但虧損幅度會收窄。而對于正常經營企業(yè)而言，利潤空間會得到一定程度的修復，主要是受樓市寬松政策效力逐漸釋放、市場銷售回暖、集中供地拿地成本降低等因素的影響。

    關榮雪則認為，由于房地產市場仍處恢復階段，寬松政策頻頻出臺，但實際效果較有限，而且不少房企下半年償債壓力仍然不小，未來虧損形勢的改善幅度存在一定不確定性。對此，劉水則稱，受市場下行持續(xù)影響，未來不排除虧損企業(yè)繼續(xù)增加的可能性，畢竟，行業(yè)整體業(yè)績仍需待市場回暖后才能向好。（證券日報 記者 王麗新）