一方面，現(xiàn)售制度將減少土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，維持土地價(jià)格的相對(duì)平穩(wěn)，降低開發(fā)商的拿地成本;另一方面，現(xiàn)售制度拉長(zhǎng)開發(fā)周期，抬高資金成本，最終或許將轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。
深圳有關(guān)部門的一紙說明，拉開了我國(guó)商品房預(yù)售制度改革的大幕。
5月3日，深圳規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)(下稱“深圳規(guī)土委”)在官方微博上發(fā)布了一則《我市開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)工作》的說明。這則說明寫道：為深化改革，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，深圳市在全國(guó)范圍內(nèi)率先探索商品房預(yù)售制度改革，開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)。
值得注意的是，上述試點(diǎn)有著住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、廣東省政府的合作作為背書。這意味著一旦深圳試點(diǎn)取得成效、形成一定模式，或?qū)⑾蚱渌袟l件的城市推行。
實(shí)行了22年之久的商品房預(yù)售制度如若改變，將對(duì)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)帶來地震式的洗牌效果。
預(yù)售制度改革啟幕
深圳規(guī)土委稱，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，商品房預(yù)售制度有利于加快商品房供應(yīng)、滿足群眾住房需求，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。但在實(shí)踐中，也出現(xiàn)了一些問題，例如“貨不對(duì)板”、“虛假宣傳”、“質(zhì)量瑕疵”等，甚至有開發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，損害購(gòu)房人的合法權(quán)益，影響了社會(huì)穩(wěn)定。
出于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的目的，深圳出臺(tái)了商品房現(xiàn)售的試點(diǎn)工作。
但這并不是深圳的單一行動(dòng)，該項(xiàng)試點(diǎn)工作有更為深厚的背景。深圳規(guī)土委稱，此次商品房現(xiàn)售試點(diǎn)是根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 廣東省人民政府共同推進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)體制改革試點(diǎn)省建設(shè)合作協(xié)議》(下稱《協(xié)議》)開展商品房預(yù)售制度改革的有關(guān)規(guī)定，按照廣東省住房建設(shè)廳開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)工作的有關(guān)要求推出的。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者查詢發(fā)現(xiàn)，《協(xié)議》是廣東省政府與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在2015年4月8日簽署的。根據(jù)協(xié)議，雙方將以部省合作的方式，共同推進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃建設(shè)、綠色建設(shè)體系、住房制度、現(xiàn)代建造、行政管理等方面的改革，將廣東建成國(guó)家城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)體制改革試點(diǎn)省，努力為全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)改革和發(fā)展創(chuàng)造經(jīng)驗(yàn)。
由此不難看出，深圳試點(diǎn)商品房現(xiàn)售，其目的是為全國(guó)的商品房制度改革提供先試先行的經(jīng)驗(yàn)。
廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳一位不愿透露姓名的官員對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，深圳在全國(guó)范圍內(nèi)率先探索商品房預(yù)售制度改革確有其事，且僅有深圳一個(gè)城市作為試點(diǎn)。不過，由于方案仍在制定中，因此住建廳目前尚不清楚此項(xiàng)改革的具體內(nèi)容。
從歷史的角度來看，商品房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的重要推動(dòng)力。但經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上已趨于飽和、成熟，去庫(kù)存成為當(dāng)下最緊迫的任務(wù)，以加快商品房供應(yīng)為目的的預(yù)售制度到了需要改變的時(shí)候。
在預(yù)售制度之下，很多開發(fā)商強(qiáng)調(diào)“快周轉(zhuǎn)”，一個(gè)項(xiàng)目從拿地到預(yù)售，最短的只需5~6個(gè)月，多數(shù)保持在8~10個(gè)月之間。但換成現(xiàn)售制度，從拿地到銷售的周期將延長(zhǎng)至3年左右，甚至更久。換言之，同樣一筆資金，在預(yù)售制度之下3年可以做3個(gè)項(xiàng)目，獲取3個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)，但在現(xiàn)售制度之下只能做1個(gè)項(xiàng)目，少了2個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)。
