脫韁野馬
2016年春，在一線城市房?jī)r(jià)躥高的同時(shí)，溫州樓市仍在深度調(diào)整。老王及多位溫州房產(chǎn)資深人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說(shuō)，這主要與溫州城市資源、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口外流、樓市供需，以及資金狀況等均有很大關(guān)系。
改革開(kāi)放后，溫州專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)層出不窮，很多人因經(jīng)商辦廠率先富裕起來(lái)。尤其是1998年住房制度改革后，溫州乃至全國(guó)的商品房開(kāi)發(fā)進(jìn)一步升溫，房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)攀升。而彼時(shí)的上海憑借藍(lán)印戶(hù)口、品質(zhì)房源等優(yōu)勢(shì)，加速吸引大量溫州人前往購(gòu)房投資、就業(yè)就學(xué)。
也就在2001年前后，一撥撥溫州購(gòu)房團(tuán)前往全國(guó)各地投資，大有人人買(mǎi)房的濃厚氛圍。按照房產(chǎn)升值空間及市場(chǎng)環(huán)境等，精明的溫州購(gòu)房團(tuán)把全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分成四級(jí)，其中上海為一級(jí)市場(chǎng)。
同時(shí)，溫州房?jī)r(jià)快速上漲，讓大量沒(méi)有在外經(jīng)商、置業(yè)、就學(xué)需求的投資人，回流到溫州本地樓市。于是溫州炒房者分化為兩撥人，一撥活躍在上海、杭州、北京等一二線城市：他們除了購(gòu)房升值外，還考慮在當(dāng)?shù)鼐蛯W(xué)、就業(yè)等多重因素；另一撥則集中在溫州本地。
2003年前后，老王開(kāi)始介入房地產(chǎn)投資。然而，與本分的普通購(gòu)房者不同，老王炒房善于利用自有資金、民間借貸、銀行貸款的組合，把資金杠桿放到最大，在交易中快速實(shí)現(xiàn)了資金積累。2008年之前，在多輪房地產(chǎn)調(diào)控中，老王雖也多次經(jīng)歷房子被套的痛苦，然而隨后大漲的房?jī)r(jià)不但讓老王化險(xiǎn)為夷，而且還收益頗豐。
經(jīng)過(guò)多年上漲，此時(shí)一般普通投資人已難以承受房?jī)r(jià)之重，炒房進(jìn)入大資金階段。
4萬(wàn)億刺激之后的2009年上半年，溫州房?jī)r(jià)率先在全國(guó)開(kāi)始新一輪暴漲，同時(shí)已經(jīng)進(jìn)入微利時(shí)代的傳統(tǒng)實(shí)體產(chǎn)業(yè)得以殘喘。在那種大企業(yè)造房、小企業(yè)炒樓的高漲氛圍中，老王炒房也經(jīng)歷著過(guò)山車(chē)式的最后瘋狂。
導(dǎo)致這瘋狂的市場(chǎng)基礎(chǔ)是，當(dāng)?shù)胤吭磭?yán)重供不應(yīng)求。
初步數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，作為浙江人口最多、城市化率不足的地級(jí)市，2005年至2009年溫州市區(qū)平均每年供地只有500多畝。同時(shí)節(jié)節(jié)攀升的CPI，也在刺激民眾的抗通脹購(gòu)房行為。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年，CPI就從2009年底的1.9%，上升到2010年12月末的4.6%，并在2011年7月創(chuàng)下6.45%的峰值。
于是，在銀行貸款寬松、民間融資便利的市場(chǎng)環(huán)境下，溫州各路資金紛紛涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。如均價(jià)為3.3萬(wàn)元/平方米的鹿城廣場(chǎng)二期100多套房子，兩天之內(nèi)銷(xiāo)售一空；200套的香緹半島房源，一大早開(kāi)盤(pán)就來(lái)了5000多人，大家就像搶購(gòu)白菜一樣一哄而上；梧田同人欣園大套型期房，轉(zhuǎn)手后加價(jià)甚至高達(dá)60萬(wàn)元~180萬(wàn)元。
與此同時(shí)，一些溫州購(gòu)房者又開(kāi)始出擊全國(guó)，首選杭州、上海等城市地段好、品質(zhì)佳、抗跌性強(qiáng)的標(biāo)桿樓盤(pán)投資。
當(dāng)時(shí)的溫州房?jī)r(jià)，猶如一匹脫韁的野馬，繼續(xù)飆漲。
根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2006年至2011年，溫州市區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)從8045元/平方米一路上漲至34674元/平方米，5年時(shí)間漲了3倍左右。老王說(shuō)，溫州房?jī)r(jià)每平方米從1萬(wàn)元漲到2萬(wàn)元，花了一年多點(diǎn)時(shí)間；從2萬(wàn)元漲到3萬(wàn)元，只用了一年不到。
均價(jià)到了3萬(wàn)元以上時(shí)就熱得燙手了。這時(shí)只要開(kāi)發(fā)商敢漫天開(kāi)價(jià)，市場(chǎng)就會(huì)瘋狂買(mǎi)入。
在老王看來(lái)，這輪溫州房?jī)r(jià)暴漲，除房源供應(yīng)嚴(yán)重不足外，還與各路投資資金放大杠桿有關(guān)。一些投資人以廠房、住房等作抵押貸款去買(mǎi)房，也有的用公司信用貸款去買(mǎi)房；一些極端炒房者，甚至連首付款都是民間借貸來(lái)的，且一買(mǎi)就是好幾套。在房?jī)r(jià)高漲支撐下，這些民間借貸、銀行貸款的利息成本，相對(duì)炒房所獲得的高額利潤(rùn)來(lái)說(shuō)已不足為慮。
在市場(chǎng)一片燥熱中，老王也開(kāi)始失去理性。
2010年4月，老王以單價(jià)逾8.1萬(wàn)元、總價(jià)近3800萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)了甌海區(qū)某樓盤(pán)一套建筑面積400多平方米的1~4層排屋，并付了500萬(wàn)元購(gòu)房定金。此后，北京等地陸續(xù)推出“限購(gòu)令”，老王預(yù)感政策極大轉(zhuǎn)向，立即向開(kāi)發(fā)商提出退房。由于未一次性付清購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商把老王告到法院。經(jīng)法院調(diào)解，最后，老王以3100多萬(wàn)元買(mǎi)下這排屋。
與和很多投資人一樣，老王每天都忙活著低吸高拋。他說(shuō)，他們只是小散戶(hù)，大量實(shí)體企業(yè)才是主力軍，它們用企業(yè)抵押貸款去買(mǎi)房或造房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在“2010溫州市百?gòu)?qiáng)企業(yè)”中，40多家制造業(yè)企業(yè)，無(wú)一不涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，包括主業(yè)為鞋革、服裝等的知名企業(yè)。
除此之外，放貸機(jī)構(gòu)也是炒房的另外一股力量。眾所周知，溫州民資充裕且民間金融活躍。2003年，溫州民間資本達(dá)1600億元，而到了2011年這一數(shù)字已飆升至6000億元。2005年至2011年，一些投資者創(chuàng)辦擔(dān)保、投資、典當(dāng)行等中介公司，聚集社會(huì)閑散資金、實(shí)業(yè)資本以及銀行貸款，然后高息貸給中小企業(yè)及投資者。
例如，老王購(gòu)買(mǎi)排屋的3100萬(wàn)元，全部來(lái)自周邊親戚朋友。多由親戚朋友以房產(chǎn)、企業(yè)等作抵押從銀行融資而來(lái)，也有從民間融資的，“他們給我月息一兩分，賺取一點(diǎn)利率差價(jià)”。
然而，市場(chǎng)瘋狂并未停止，溫州各區(qū)域板塊地王頻出。2010年11月底，出現(xiàn)樓面價(jià)高達(dá)3.7萬(wàn)元/平方米的全國(guó)地王。
2011年7月，一份中國(guó)人民銀行溫州市支行監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示：溫州約20%的民間借貸資金最終流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)保守估計(jì)，溫州直接或間接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸資金至少占貸款總量的1/3，而且50%以上的貸款是以房地產(chǎn)作為抵押保全品。
一份券商研究報(bào)告顯示，2010年和2011年兩年，在溫州投放的1800億元銀行貸款，竟然有1681億元是短期貸款，占比高達(dá)93%。換言之，很多人是借了一年以?xún)?nèi)的貸款用來(lái)買(mǎi)房，一般持有兩三個(gè)月便會(huì)以更高價(jià)格出手。
隨之而來(lái)的怪象是：妻子一年輕松買(mǎi)賣(mài)幾套房子，卻比丈夫辛苦做企業(yè)賺的錢(qián)多。在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌、趨利避害的從眾心理影響下，瘋狂的樓市，進(jìn)一步加速溫州傳統(tǒng)企業(yè)“脫實(shí)向虛”。
也就在2010年8月初，溫州市召開(kāi)上半年工業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)，人行溫州中心支行提交的一份《金融支持工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析》報(bào)告的內(nèi)容令人吃驚。該報(bào)告稱(chēng)，近年來(lái)越來(lái)越多的民營(yíng)企業(yè)外遷和民間資金外流，溫州出現(xiàn)了“產(chǎn)業(yè)空心化”現(xiàn)象。
該報(bào)告還建議，政府應(yīng)拓寬民間投資的領(lǐng)域和空間，正確引導(dǎo)民間投資，防止新一輪資金大量外流或熱錢(qián)化。官方如此提法，在溫州實(shí)屬罕見(jiàn)。
事實(shí)上，溫州經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其房產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)。
該報(bào)告指出，2009年，溫州人均GDP僅4604美元，在浙江省排倒數(shù)第三，不到杭州的一半，也只有浙江省人均GDP的71%。
