多城市下調(diào)房貸利率 有貸款中介低息誘導(dǎo)客戶 “包裝”經(jīng)營(yíng)貸入樓市
近期市場(chǎng)不斷傳出房貸松綁的消息，而房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市的現(xiàn)象再次引起關(guān)注。
《證券日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，多個(gè)自稱(chēng)是銀行下屬貸款機(jī)構(gòu)(實(shí)為貸款服務(wù)公司)的客服通過(guò)電話等方式推銷(xiāo)貸款產(chǎn)品，以“利率低”“時(shí)限長(zhǎng)”等理由向購(gòu)房者推銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)貸，從銀行套取資金流入樓市，并從中謀取高額中介服務(wù)費(fèi)用。
“利率可低至3.55%，能貸20年”，這樣劃算的事情，普通借款人通過(guò)貸款中介真的可以實(shí)現(xiàn)嗎？對(duì)此，記者咨詢(xún)了一些貸款中介，在得知貸款用途是為了購(gòu)房時(shí)，多數(shù)貸款中介都給予了肯定回復(fù)，并稱(chēng)“理論上不可以，但通過(guò)我們操作，可辦理低利率的經(jīng)營(yíng)貸，將資金套出用于購(gòu)房，而且銀行查不到資金流向。即便是借款人名下并無(wú)公司、無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)流水，也可以幫助借款人虛構(gòu)相關(guān)信息”。
房貸、經(jīng)營(yíng)貸利率下調(diào)
多地多家銀行紛紛下調(diào)房貸利率?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者向深圳多家銀行求證后發(fā)現(xiàn)，針對(duì)首套房貸款，部分銀行已下調(diào)房貸利率至4.95%，但大部分銀行仍執(zhí)行5.1%的主流房貸利率；二套房貸款利率則最低可至5.25%。
貝殼研究院近日發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，11月份貝殼研究院監(jiān)測(cè)的百余城市主流首套房貸利率為5.69%，較10月份回落4個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率為5.96%，較10月份回落3個(gè)基點(diǎn)。
在房貸利率下調(diào)的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)貸利率也有所下調(diào)。
北京某國(guó)有銀行職員對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者介紹道，“近期經(jīng)營(yíng)貸利率有所下降，如與我們行有業(yè)務(wù)往來(lái)，則可申請(qǐng)到最低利率4%，按月付息，一年還一次本金，循環(huán)使用5年。”
“目前經(jīng)營(yíng)貸的利率是比較低的，1年期3.85%，3年期和5年期均為4.65%，與當(dāng)前LPR執(zhí)行的基準(zhǔn)利率相同。”某股份制銀行個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在這個(gè)利率挺合適的，可以先申請(qǐng)額度。
目前，多地正有序推進(jìn)針對(duì)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)的檢查工作，銀行內(nèi)部也采取了更為嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn)。例如，注冊(cè)公司時(shí)間要求在一年以上，新加股東要在半年以上，否則無(wú)法申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款。
某國(guó)有銀行個(gè)貸部門(mén)工作人員向記者表示，目前辦理經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)在貸前、貸中、貸后等環(huán)節(jié)都比以前更加嚴(yán)格，對(duì)公司成立時(shí)間、借款人持股比例、是否是法人、公司主營(yíng)業(yè)務(wù)、抵押房產(chǎn)的房本年限等條件，都有更加明確、嚴(yán)格的要求。對(duì)借款人所提供資料的審核也更加嚴(yán)格。
經(jīng)營(yíng)貸“包裝”屢禁不止
在強(qiáng)監(jiān)管之下，仍有貸款中介誘導(dǎo)購(gòu)房者違規(guī)套取貸款，利用經(jīng)營(yíng)貸與按揭貸款間的利息差額吸引購(gòu)房人，而中介機(jī)構(gòu)趁機(jī)從中賺取不法利益。
事實(shí)上，對(duì)于動(dòng)輒幾百萬(wàn)元、甚至上千萬(wàn)元的購(gòu)房貸款資金來(lái)說(shuō)，利息差距所產(chǎn)生的成本差額確實(shí)較大。
某貸款中介給《證券日?qǐng)?bào)》記者算了一筆賬，以申請(qǐng)房貸金額500萬(wàn)元為例，北京地區(qū)二套房貸款利率最低5.7%，按照等額本息的還款方式計(jì)算，20年要還本息共計(jì)839.08萬(wàn)元，其中利息為339.08萬(wàn)元；而同樣是貸款500萬(wàn)元，抵押經(jīng)營(yíng)貸20年，年化利率3.55%，本息要還699.04萬(wàn)元，其中利息199.04萬(wàn)元。相比房貸，后者可以少還利息約140萬(wàn)元。
《證券日?qǐng)?bào)》記者以需要資金周轉(zhuǎn)為由咨詢(xún)了北京幾家貸款中介公司。某貸款中介信心滿滿地向記者介紹，其所在公司仍可幫助客戶“包裝”資質(zhì)，申請(qǐng)到較低利率的經(jīng)營(yíng)貸資金?；ㄥX(qián)注冊(cè)一家公司就能貸款，利率最低3.6%，銀行很難查出貸款實(shí)際用途，用于購(gòu)房完全沒(méi)問(wèn)題。有貸款中介公司職員還向《證券日?qǐng)?bào)》記者介紹規(guī)避銀行檢查的方法。
中介收取的包裝費(fèi)和服務(wù)費(fèi)也都是明碼標(biāo)價(jià)。包裝費(fèi)的市場(chǎng)價(jià)一般在1萬(wàn)元-1.5萬(wàn)元之間，服務(wù)費(fèi)是貸款額的1%-2%，主要包括場(chǎng)地費(fèi)、申報(bào)材料費(fèi)。另外，提供第三方賬戶還需收取3000元-5000元不等。
監(jiān)管方面仍存難點(diǎn)
監(jiān)管部門(mén)對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的處罰也毫不手軟。從銀保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站公布的行政處罰信息來(lái)看，近期已有多家銀行因信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)被罰。
例如，11月23日，銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，某國(guó)有銀行湖北荊門(mén)分行因存在“貸后管理不慎”“個(gè)人貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域”和“轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營(yíng)成本”“貸款‘三查’不盡職”等違規(guī)行為，被處以95萬(wàn)元罰款。另一家國(guó)有銀行遼寧分行、山東分行也因個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸流入樓市、二手房貸業(yè)務(wù)調(diào)查核實(shí)不到位等行為合計(jì)被罰90萬(wàn)元。
信貸資金違規(guī)流入樓市的情況頻繁發(fā)生，監(jiān)管難點(diǎn)在哪？又如何防范？易觀高級(jí)分析師蘇筱芮表示，一方面，銀行業(yè)機(jī)構(gòu)內(nèi)控機(jī)制存在缺陷，內(nèi)部審核環(huán)節(jié)有漏洞；另一方面，部分銀行業(yè)從業(yè)人員合規(guī)意識(shí)不足，沒(méi)有抵擋住外部誘惑，面對(duì)監(jiān)管存在僥幸心理。銀行業(yè)機(jī)構(gòu)要從源頭開(kāi)始預(yù)防，完善內(nèi)部合規(guī)制度，強(qiáng)化內(nèi)部從業(yè)人員合規(guī)意識(shí)培養(yǎng)，把控貸前風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，銀行應(yīng)加強(qiáng)自查自糾，定期抽查貸款業(yè)務(wù)，建立起完善的貸中監(jiān)測(cè)機(jī)制。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、教授盤(pán)和林對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，監(jiān)管難點(diǎn)主要在于經(jīng)營(yíng)貸資金放貸后無(wú)法追蹤，需多方協(xié)同、信息共享。（記者 彭 妍）
